存量房（二手房）买卖知识问答

柳州市住房和城乡建设委员会

柳州市房产交易所

2017年10月

目  录

一、存量房买卖注意事项

1.购买存量房需注意哪些事项？

2.存量房买卖成交后应当签订什么合同？合同应当包含载明哪些内容？

3.哪些房地产禁止转让？

4.共有房屋买卖需注意哪些问题？

5.经济适用房上市买卖需注意哪些问题？

6.房改房上市买卖需注意哪些问题？

7.已租赁房屋的买卖需注意哪些问题？

8.抵押房屋的买卖需注意哪些问题？

9.小产权房是否可以买卖？

10. 未登记到被征收人名下的回迁安置房能否买卖？

二、委托中介机构办理存量房交易注意事项

1.委托房地产中介（经纪）机构进行存量房买卖需注意什么事项？

2.什么是房地产经纪服务合同？房地产经纪服务合同应包含那些内容？

3.能否与房地产经纪人员个人签订房地产经纪服务合同？

4.房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同应履行哪些告知义务？

5.对委托人签订房地产经纪服务合同有何要求？

6.对房地产经纪服务收费有什么规定和要求？

三、存量房交易手续办理

1.进行存量房买卖合同网签与备案有什么好处？

2. 如何办理合同网签与备案手续？

3. 什么是存量房交易结算资金监管？

4.柳州市存量房交易资金如何监管？

5.如何办理存量房交易资金监管？

6. 存量房交易资金监管服务是否收费，资金监管期间是否计算利息？

7. 领取了不动产登记证书后，存量房交易结算资金如何划转，需要多长时间？

8. 如果房屋交易不成功，存量房交易结算资金如何划转？

四、二手房交易案例精选

案例一：存量房交易资金监管案例

案例二：法院判决房屋买卖合同无效案例

一、存量房买卖注意事项

近年来，随着房地产业持续发展，存量房（俗称二手房）交易市场也越来越活跃，二手房交易相对于新房来说较为复杂，以下是二手房买卖时应当注意的一些事项，供买卖双方参考：

1.购买存量房需注意哪些事项？

答：（1）要充分了解所购房屋的情况。在购买房屋前，要认真核查该房屋的有关信息：所购房屋是否办有房屋所有证、土地使用权证或不动产权证书；是否有共有权人，出卖人是否与证上记载的所有权人一致；所购房屋是否属于保障房、小产权房等国家明令禁止交易的房屋；是否存在查封、违规搭建等限制交易的情形；是否存在房屋出租、抵押等影响办理过户的情况。

（2）签订规范的买卖合同。推行使用柳州市存量房买卖合同示范文本，进行存量房买卖合同网签及备案，防范一房多卖等行为，也可以避免合同中存在霸王条款。要按照真实成交价格签订存量房买卖合同，不要以规避房屋交易税费等为目的，签订阴阳合同，从而增加交易风险。

（3）谨慎支付交易资金。市住建委下属的柳州市房产交易所是全额拨款事业单位，在2013年推出了存量房交易结算资金监管业务，免费为买卖双方提供交易资金监管服务。房产价值较高、交易金额巨大，买卖双方应进行存量房交易资金监管，切不可将房款打入房地产经纪人员个人账户，以保证存量房交易资金安全，有效防范交易风险。

2.存量房买卖成交后应当签订什么合同？合同应当包含载明哪些内容？

答：买卖双方应当签订存量房买卖合同，合同应当载明下列主要内容：

（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；

（2）房地产权属证书名称和编号；

（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；

（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

（5）房地产的用途或使用性质；

（6）成交价格及支付方式；

（7）房地产交付使用的时间；

（8）违约责任；

（9）双方约定的其他事项。

3.哪些房地产禁止转让？

答：《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

4.共有房屋买卖需注意哪些问题？

答：购买由多人共有的房屋时，若只和部分共有人签订房屋买卖合同，则存在所签合同无效的风险。另，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，买卖房屋还应核对夫妻共有房产情况。

5.经济适用房上市买卖需注意哪些问题？

答：依据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

6.房改房上市买卖需注意哪些问题？

答：购买房改房，应注意查看产权人是否已经向售房单位购买了该房屋的全部产权以及是否属于单身职工于2000年前购买房改房需补交房款的情况，在签订存量房买卖合同前，应首先去不动产登记部门查询所涉房地产的登记信息。

7.已租赁房屋的买卖需注意哪些问题？

答：出卖已出租房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权，当承租人主张优先购买权时，就会存在所签合同无效的法律风险。而且，“买卖不破租赁”，如果所购房屋系处于在租状态，则须租赁期满后方可实际占有所购房屋。在这种情形下，为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求承租人出具放弃优先购买权的声明书等材料。

8.抵押房屋的买卖需注意哪些问题？

答：根据我国法律的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。在签订存量房买卖合同前，应首先去不动产登记部门查询所涉房屋的登记信息，如果存在抵押情形，一定要谨慎购买，妥善签订合同，督促卖房人解除抵押，防范意外情况发生。

9.小产权房是否可以买卖？

答：小产权房，是指未缴纳土地出让金在农民集体土地上建设的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。城镇居民不得购买小产权房，一旦购买，购房人的权益很难得到维护。

10. 未登记到被征收人名下的回迁安置房能否买卖？

答：回迁安置房是用于安置被征收户的房屋。依据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消失，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，第三十一条“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，以及《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如被征收人未取得回迁安置房的不动产权属证书，此时与被征收人签订购房合同是无法直接办理房屋过户手续的，购买这样的安置房在购房资金交付、物权取得等方面都存在较大的风险，购房人的利益得不到有效保障。

二、委托中介机构办理存量房交易注意事项

随着房地产市场的发展，越来越多的存量房（二手房）买卖通过房地产中介（经纪）机构成交，以下是委托中介机构买卖二手房的应该关注的一些细节：

1.委托房地产中介（经纪）机构进行存量房买卖需注意什么事项？

答：（1）审慎选择房地产经纪机构。应当选择实力较强、口碑较好、交易服务流程规范、能够开具正规发票的房地产经纪机构。查看房地产经纪机构（分支机构）证照是否齐全，登录柳州建设网（http://www.www.qdhaomu.com）或到市房产交易所（鱼峰山商业城五楼）查看经纪机构（分支机构）在主管部门备案情况。经主管部门备案的经纪机构才有存量房网签资格。

（2）审慎订立房地产经纪服务合同。当事人与经纪机构签订合同之前务要认真阅读合同各项条款，对于服务事项、收费标准、费用支付节点、违约责任等关键内容要在签订合同前进行充分协商。应当坚持对有关合同内容进行细化、完善，不要轻信口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。

2.什么是房地产经纪服务合同？房地产经纪服务合同应包含那些内容？

答：房地产经纪服务合同是房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，与委托人签订书面合同。

房地产经纪服务合同应当包含下列内容：

（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；

（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；

（三）服务费用及其支付方式；

（四）合同当事人的权利和义务；

（五）违约责任和纠纷解决方式。

房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。

3.能否与房地产经纪人员个人签订房地产经纪服务合同？

答：不能。《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

4.房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同应履行哪些告知义务？

答：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

（一）是否与委托房屋有利害关系；

（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；

（三）委托房屋的市场参考价格；

（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；

（五）房屋交易涉及的税费；

（六）经纪服务的内容及完成标准；

（七）经纪服务收费标准和支付时间；

（八）其他需要告知的事项。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。

5.对委托人签订房地产经纪服务合同有何要求？

答：委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

6.对房地产经纪服务收费有什么规定和要求？

答：《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。当事人与经纪机构签订合同前要认真了解上述内容。

并且，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

三、存量房交易手续办理

近年来，我市高度重视房地产交易管理信息化建设，借鉴区外先进经验并结合本市实际，在广西率先推行存量房（二手房）买卖合同网上签约和存量房交易结算资金监管服务，切实保护交易双方合法权益。

1.进行存量房买卖合同网签与备案有什么好处？

答：进行存量房交易合同网签与备案，既规范了存量房买卖合同文本，为自行成交的交易双方提供便利，又杜绝了经纪机构利用格式合同设置霸王条款。而且交易的存量房一旦进行了存量房买卖合同的网签与备案，在合同备案没有撤销之前是不能再进行网签与备案的，可以有效的防止存量房一房两卖的现象。

2. 如何办理合同网签与备案手续？

答：办理合同网签及备案流程：（1）通过经纪公司成交的，卖方到经纪公司提交房源核验申请，经房产交易所核验房源后，可在经纪公司登录存量房网签系统打印存量房买卖合同及签订合同，买卖双方与经纪公司持房产证、当事人身份证等材料到房产交易所办理买卖合同备案，签订《柳州市二手房交易结算资金委托监管划转协议书》。

（2）买卖双方自行成交的，买卖双方持房产证、当事人身份证等材料直接到房产交易所办理房源核验、买卖合同网签和备案，签订《柳州市二手房交易结算资金委托监管划转协议书》。

3. 什么是存量房交易结算资金监管？

答：存量房交易资金监管，是指存量房买卖双方的交易资金交割不通过中介公司或自行交割，而是通过第三方在银行开立存量房交易资金监管专用账户，房产交易时买卖双方与资金监管单位签订监管协议，到监管银行办理资金托管划转，买方领取不动产权证后，资金监管单位将监管资金划转到卖方的账户上，做到“银证两清”。

4.柳州市存量房交易资金如何监管？

答：我市于2013年推出存量房交易结算资金监管业务，以全额拨款事业单位市房产交易所为监管主体，资金监管账户为经过财政部门批准同意开设的专用账户，将一次性付款的全额房款和按揭购房的首付款纳入监管范围，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，杜绝了房地产经纪机构或者执业人员擅自挪用或者转移交易资金的风险，确保交易资金安全。

5.如何办理存量房交易资金监管？

答：房屋交易买卖双方当事人办理存量房买卖合同备案后，持身份证及复印件、《存量房买卖合同》、《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》、《子账户开户协议》，及在监管部门约定的收款人的银行卡，到资金监管银行窗口办理监管资金结算账户开户手续，然后将交易监管资金转入监管专户就可以了。

6. 存量房交易资金监管服务是否收费，资金监管期间是否计算利息？

答：存量房交易结算资金监管服务是不收取任何费用的，而且在资金监管期间产生的利息由银行按活期利率计算利息。房屋交易完成，银行将交易资金及交易资金监管期间产生的利息划至卖方账户；如房屋交易未成功，银行将交易资金及交易资金监管期间产生的利息退划至买方账户。

7. 领取了不动产登记证书后，存量房交易结算资金如何划转，需要多长时间？

答：买方领取了不动产权证后，不动产登记中心会将信息传送给房产交易所，房产交易所核实买方已领取新不动产权证后通知托管银行，托管银行将资金划转到卖方指定的监管资金结算账户，无需买卖双方再到场申请。交易资金的划转一般在领取不动产权证后三个工作日可以完成，如果卖方有特殊情况急于划转交易资金也可以在买方领取不动产权证后一同到房产交易所申请交易资金的划转。

8. 如果房屋交易不成功，存量房交易结算资金如何划转？

答：房屋交易不成功的，买卖双方持相关材料到房产交易所申请办理合同注销，及办理退款申请。合同注销后，托管银行将交易监管资金退划到买方指定的监管资金结算账户。

四、二手房交易案例精选

案例一：存量房交易资金监管案例

A女士经某中介公司介绍购买一套二手房，与业主、中介公司协商签署房屋买卖合同时，对房屋售价、过户时间等条款基本达成一致意见，但对付款方式买卖双方当事人出现不同意见：卖方希望在交易手续受理后买方即交付房款，而买方则担心卖方收到房款后，在手续办理期间出现房屋被司法查封等情况，不愿意提前将房款交付给卖方。双方争执不下，未能签署买卖合同，约定三日后再对合同条款进行协商。A女士向专业人士咨询后，了解到市房产交易所提供的二手房交易资金监管既不收费，手续又不烦琐，交易资金还有保障。于是在第二次协商合同条款时提出将购房款进行资金监管，卖方表示同意，三方签署买卖合同。

在中介公司的协助下，买卖双方到市房产交易所办理了二手房交易资金监管手续，买方A女士按约定将房款存入了指定的监管账户，买卖双方继续办理交易过户各项手续，在A女士取得权属证书后，卖方也及时收到了监管机构划转的监管房款。

解读及提醒：对普通老百姓来说，买房是人生中的一项大事，它直接影响到家庭的生活质量和幸福指数，而买房中如何安全交付房款更是一项重要而复杂的工作。本案中，卖方希望能尽快拿到房款，而买方希望能在交付房款后顺利拿到房子，这两个不同的想法原则上并不冲突，但由于购房手续办理过程并不是一天能完成的，它需要一段时间，而在这段时间里若发生房屋被查封、冻结、房屋权属有争议等情形，可能会导致买方交付房款后无法顺利取得房屋的风险。

本案中买方正是基于这种担心而不愿意把房款直接交付给卖方。如何能让买卖双方当事人、中介公司在一个安全交割房款的平台上完成交易呢？二手房交易资金监管是规范房地产市场秩序，保障存量房交易当事人的合法权益和交易资金安全的重要举措，本案当事人做了一个聪明的选择：办理二手房交易资金监管，由保证机构监管房款。

案例二：法院判决房屋买卖合同无效案例

B先生通过C中介机构购买了一套在建的回迁安置房，并与C中介公司签订了《房屋认购合同》，合同约定：C中介机构自愿将坐落于某处的房屋出售给B先生，房屋总价款为50万元人民币；协议签订当日原告向被告支付购房订金5万元等等。B先生按合同约定于合同签订当日向C中介机构支付了购房订金及约定的相关费用，后到了双方约定交房日期，因C中介机构未能因履行交房义务，双方发生纠纷B先生起诉至法院。

经法院判决：双方之间签订的《房屋认购合同》属于房屋买卖合同关系，但C中介机构并非房屋的所有权人，向B先生出卖房屋的行为，属于无权处分且未取得所有权人的追认，故双方签订的房屋认购合同应为无效合同。因合同无效，C中介机构收取的购房订金及相关费用应退还给B先生。

解读及提醒：在购买房屋前，要充分了解核查拟购房屋的实际权属情况，与房屋所有权人签订规范的房地产买卖合同，进行存量房买卖合同网签及备案。另，买家购买的在建回迁安置房，卖家未取得房屋不动产权属证书，此时与卖家签订购房合同是无法直接办理不动产权过户手续的，购买这样的房屋在购房资金交付、物权取得等方面都存在较大的风险，且卖家有可能一房两卖，购房人的利益得不到有效保障。